🏠 Análisis del Mercado Inmobiliario en Mazatlán 2025¶

🏢 Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) Mazatlán¶

Autores:
Fecha: 14/02/2025

📑 Índice de la Presentación¶

  1. 📝 Introducción y Objetivos
  2. 💸 Impuesto Histórico de Nuevas Propiedades en Mazatlán
  3. 🏚️ Inventario de Remates Bancarios
  4. 🔄 Influencia de la Reventa en el Mercado
  5. 🏦 Créditos Hipotecarios Otorgados
  6. 💰 Análisis del Mercado de 1 a 2 Millones de Pesos
  7. 🏗️ Desarrolladores Destacados en Mazatlán
  8. 🔍 Análisis de Demanda y Tendencias del Consumidor
  9. 🌐 Segmento de Mercado Extranjero: Temporada de Llegada de Extranjeros a Mazatlán
  10. 🌍 Impacto de Factores Externos en el Mercado Inmobiliario
  11. 📊 Conclusiones y Recomendaciones

📝 1. Introducción y Objetivos¶

En esta sección, se abordará la importancia del análisis del mercado inmobiliario en Mazatlán y cómo los datos pueden proporcionar una visión más clara para la toma de decisiones. El objetivo es identificar oportunidades, tendencias y posibles riesgos en el sector inmobiliario local.

💸 2. Impuesto Histórico de Nuevas Propiedades en Mazatlán¶

Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI)¶

El Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en Mazatlán, Sinaloa, es un impuesto que se paga al adquirir un inmueble. La tasa estándar ha sido del 2% sobre el avalúo del inmueble en la mayoría de los años desde el 2000 hasta el presente.

Resumen de la evolución del ISAI en Mazatlán:

  • 2000-2010: La tasa se mantuvo estable en 2%.
  • 2011-2019: Sin cambios, manteniéndose en 2%.
  • 2020-2022: La tasa siguió en 2%, aunque con descuentos y condonaciones debido a la pandemia.
  • 2023: Se aplicó una condonación del 50% en algunos casos, reduciendo el impuesto efectivo al 1%.
  • 2024-2025: Se espera que la tasa se mantenga en 2%, salvo ajustes fiscales futuros.

Esta estabilidad en el ISAI ha brindado certeza a compradores y vendedores, aunque los descuentos y condonaciones han representado oportunidades para inversionistas en ciertos años.

📊 Evolución del ISAI¶

A continuación, se muestra una tabla con la evolución del ISAI y una gráfica para visualizar los cambios:

Año Tasa ISAI (%)
2000-2010 2%
2011-2019 2%
2020-2022 2% (descuentos)
2023 1% (condonación)
2024-2025 2% (previsto)

Gráfica que visualiza los cambios en la tasa ISAI a lo largo de los años.

Out[1]:

🏡 3 Análisis de Remates Bancarios y Nuevas Propiedades en Mazatlán¶

🎯 Objetivo¶

El objetivo es comparar los remates bancarios con las nuevas propiedades en Mazatlán para entender mejor la oferta del mercado inmobiliario.

📊 3.1. Datos que Usaremos¶

Remates Bancarios (14 de febrero de 2025)¶

  • Departamentos:

    • iCasas.mx: 21
    • Lamudi: 15
    • Vivanuncios: 6
    • Propiedades.com: 27
    • Total Departamentos Únicos: 22 (después de eliminar duplicados).

  • Casas en Remate:

    • iCasas.mx: 878
    • Lamudi: 574
    • Propiedades.com: 718
    • Vivanuncios: 122
    • Estimación Total de Casas en Remate: 1,375 (considerando el 40% de duplicados).

Inventario de Nuevas Viviendas (2024)¶

  • Vivienda Vertical: 3,706
  • Vivienda Horizontal: 822

💻 3.2. Graficas para el Análisis¶

Out[2]:
Out[3]:

🧐 3.3. Análisis e Interpretación de Resultados¶

En los gráficos, podremos observar cómo los remates bancarios (en cuanto a unidades disponibles) se comparan con los nuevos inventarios de propiedades. Con base en los datos, podemos sacar conclusiones:

📈 3.4. Conclusiones¶

Con base en el análisis de los remates bancarios y las propiedades nuevas, podemos realizar las siguientes observaciones:

  • Aunque los remates bancarios ofrecen una alternativa de compra más accesible, las nuevas propiedades continúan dominando el mercado, especialmente en el segmento de departamentos.

🏡 Conclusión sobre Remates Bancarios en el Segmento de Vivienda Horizontal¶

A pesar de que el inventario de vivienda nueva en Mazatlán para el 2024 es de 822 casas, los remates bancarios en el segmento de vivienda horizontal (casas) son significativamente más altos, con un total de 1,375 propiedades en remate. Esta diferencia en números refleja una situación muy interesante desde una perspectiva de análisis de mercado:

💸 Alta Oferta en Remates Bancarios¶

Los remates bancarios representan una oportunidad considerablemente más accesible para los compradores, ya que las propiedades en esta categoría pueden ofrecer descuentos de hasta un 90% del valor de mercado. En muchos casos, estas propiedades tienen un valor de mercado que oscila entre 2 millones y 4 millones de pesos, lo que las convierte en una opción atractiva para inversionistas y compradores en busca de gangas o de propiedades que puedan ser remodeladas o revalorizadas a largo plazo.

⚔️ Segmento Competitivo¶

A pesar de que la oferta de viviendas nuevas es menor en comparación con los remates bancarios (822 unidades nuevas frente a 1,375 unidades en remate), es crucial destacar que los remates bancarios están captando atención en un mercado con altos márgenes de descuento. Este descuento agresivo puede generar un impacto significativo en la competencia, ya que los compradores podrán acceder a propiedades de alto valor a precios mucho más bajos que los de una vivienda nueva convencional.

💼 Oportunidad para Inversionistas¶

El segmento de vivienda horizontal en remates bancarios no solo representa una opción asequible, sino también una oportunidad para inversionistas que buscan maximizar su retorno de inversión. Los compradores pueden adquirir propiedades en áreas que, tras una remodelación adecuada, podrían volver a entrar al mercado como viviendas de valor completo o incluso ser utilizadas para alquileres a largo plazo o para el sector turístico.

🏗️ Impacto en el Mercado de Vivienda Nueva¶

Aunque los desarrolladores de viviendas nuevas están compitiendo con los remates bancarios en el segmento de casas, la diferencia en el precio y las características de las propiedades podría afectar las ventas de vivienda nueva. Las viviendas de nuevo desarrollo suelen ser más costosas debido a la calidad de la construcción y las amenidades, lo que las posiciona en un rango de precios más alto, en contraste con las casas en remate que, a pesar de los gastos de renovación, pueden ser significativamente más económicas.

4. Influencia de la Reventa en el Mercado¶

🏦 5. Créditos Hipotecarios Otorgados en México¶

En 2024, se estima que en México se otorgarán aproximadamente 735,160 financiamientos hipotecarios, distribuidos de la siguiente manera:

  • Adquisición de vivienda nueva: 233,410 créditos (31.74% del total).
  • Adquisición de vivienda existente: 214,777 créditos (29.22% del total).
  • Mejoramientos de vivienda: 286,973 créditos (39.04% del total).

🏠 5.1 Cantidad de Créditos de Adquisición de Vivienda Nueva Estimados en Sinaloa (Histórico)¶

Datos:

Año Banca Fovissste Infonavit Otros Total
2023 3,716 832 3,012 8 7,568
2024 3,231 751 3,143 6 7,131

📊 Incremento Porcentual de Créditos en Vivienda Nueva:¶

Entidad Incremento (%)
Banca -13.03%
Fovissste -9.74%
Infonavit +4.35%
Otros -25.00%
Total -5.77%

🏚️ 5.2 Cantidad de Créditos de Adquisición de Vivienda Existente Estimados en Sinaloa (Histórico)¶

Datos:

Año Banca Fovissste Infonavit Otros Total
2023 1,188 527 3,653 23 5,391
2024 1,520 493 4,466 6 6,485

📊 Incremento Porcentual de Créditos en Vivienda Existente:¶

Entidad Incremento (%)
Banca +28.00%
Fovissste -6.46%
Infonavit +22.25%
Otros -73.91%
Total +20.30%

Estos datos proporcionan una visión sobre la evolución de los créditos hipotecarios en Sinaloa, tanto para la adquisición de viviendas nuevas como existentes. El incremento porcentual en los créditos hipotecarios de viviendas nuevas es ligeramente negativo, mientras que los créditos para viviendas existentes muestran un crecimiento considerable, especialmente en la banca y el Infonavit.

📅 Meses con Mayor Otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la Adquisición de Vivienda Nueva en los Últimos 2 Años¶

No description has been provided for this image

📅 Meses con Mayor Otorgamiento de Créditos Hipotecarios para la Adquisición de Vivienda Existente en los Últimos 2 Años¶

No description has been provided for this image

6. Análisis del Mercado de 1 a 2 Millones de Pesos¶

7. Desarrolladores Destacados en Mazatlán¶

8 Análisis de Demanda y Tendencias del Consumidor¶

9 Segmento de Mercado Extranjero: Temporada de Llegada de Extranjeros a Mazatlán¶

🌍 El Segmento con Mayor Potencial como Clientes Extranjeros¶

✈️ Aeropuerto Internacional de Mazatlán: Un Indicador del Crecimiento del Turismo¶

El Aeropuerto Internacional de Mazatlán juega un papel clave en el turismo y, por ende, en el mercado inmobiliario de la ciudad. Los datos de 2024 nos permiten identificar una tendencia creciente en la llegada de turistas, especialmente extranjeros, que representan un segmento potencialmente importante para la compra de inmuebles en la región.

📊 Pasajeros Recibidos:¶
  • Total de Pasajeros (2024): 929,735 pasajeros
    • 755,446 pasajeros de vuelos nacionales
    • 174,289 pasajeros de vuelos internacionales
🛫 Vuelos Realizados:¶
  • Total de vuelos (2024): 6,825 vuelos
    • 5,426 vuelos nacionales
    • 1,399 vuelos internacionales
📈 Crecimiento del Turismo Internacional:¶
  • Comparado con 2022, hubo un incremento del 5.7% en los vuelos totales que llegaron al Aeropuerto Internacional de Mazatlán.
  • Comparado con 2023, el incremento fue aún mayor, alcanzando un 12.8% en los vuelos totales internacionales.

🏖️ Llegada de Turistas Extranjeros a Mazatlán¶

En 2024, Mazatlán recibió un total de 154,017 turistas extranjeros. Este aumento en el número de turistas extranjeros representa una oportunidad creciente para los desarrolladores inmobiliarios y agentes del sector, ya que muchos de estos turistas, al disfrutar de su estadía, pueden estar interesados en invertir en propiedades en la región, ya sea como segunda vivienda o como inversión para el alquiler.

Out[7]:

🌍 Principales Nacionalidades de los Turistas Internacionales que Arribaron a Mazatlán¶

Out[8]:

🌍 Nacionalidades con Mayor Crecimiento Promedio en los Últimos 4 Años¶

Out[9]:

📊 Proyección para los Próximos 2 Años de las Principales Nacionalidades que Visitan Mazatlán¶

Out[10]:

🏡 El Turismo Exitoso como un Segmento Potencial de Compradores de Inmuebles¶

¿Por qué los turistas extranjeros son un segmento atractivo para la compra de inmuebles?

  1. Aumento del interés en la región: La llegada constante de turistas internacionales a Mazatlán refleja el creciente interés por la ciudad, no solo como destino turístico, sino también como lugar para vivir o invertir.

  2. Mercado en expansión: A medida que más turistas experimentan Mazatlán y sus atractivos, es natural que algunos deseen establecerse permanentemente o adquirir propiedades para disfrutar en sus visitas.

  3. Inversores potenciales: Muchos turistas internacionales, especialmente de los Estados Unidos, Canadá y otros países, buscan propiedades en destinos turísticos como Mazatlán para generar ingresos a través de alquileres vacacionales, lo que los convierte en inversionistas clave.

  4. Perfil del comprador extranjero: Los compradores extranjeros a menudo buscan propiedades bien ubicadas, con infraestructura moderna y que ofrezcan calidad de vida, algo que Mazatlán ha sabido capitalizar con nuevos desarrollos inmobiliarios y zonas exclusivas.

📈 Histórico de la Llegada de Turistas Extranjeros: Tendencia Creciente¶

Históricamente, Mazatlán ha sido un destino atractivo para turistas, y las cifras de vuelos internacionales reflejan la estabilidad y el crecimiento del flujo de turistas internacionales hacia la ciudad. Este comportamiento muestra una tendencia a largo plazo que indica que la ciudad seguirá siendo un destino relevante, lo cual hace de Mazatlán un mercado cada vez más atractivo para los compradores de inmuebles.

Conclusión: Los turistas extranjeros no solo aportan al crecimiento del turismo, sino que también representan una oportunidad clave para el mercado inmobiliario, con la posibilidad de convertirse en compradores potenciales de propiedades. Su creciente presencia en la ciudad, sumada a su capacidad de inversión, posiciona a Mazatlán como un destino clave para la compra de inmuebles en México.

Falta por terminar¶

10. Impacto de Factores Externos en el Mercado Inmobiliario¶

Objetivo: Analizar el impacto de los eventos de violencia y su relación con las ventas inmobiliarias en Culiacán desde 2019 hasta la fecha.

Desde el 17 de octubre de 2019, con el "Culiacanazo", hasta la actualidad, Culiacán ha sido testigo de diversos eventos violentos que no solo han captado la atención nacional, sino que también han generado un impacto directo en la economía local y, particularmente, en el mercado inmobiliario.

Los eventos clave que se describen a continuación son de importancia para entender cómo las situaciones de violencia pueden influir en las decisiones de compra y venta de bienes inmuebles:

  1. 17 de octubre de 2019 – Culiacán, Sinaloa: Operativo fallido para capturar a Ovidio Guzmán, lo que generó un gran caos en la ciudad.
  2. 5 de enero de 2023 – Culiacán, Sinaloa: Recaptura de Ovidio Guzmán y el inicio de nuevos enfrentamientos armados.
  3. 25 de julio de 2024 – Culiacán, Sinaloa: La captura de líderes clave del cártel desató nuevas olas de violencia en la ciudad.
  4. 9 de septiembre de 2024 – Culiacán, Sinaloa: Conflictos internos dentro del cártel que se intensificaron, afectando la seguridad pública.
  5. 17 de octubre de 2024 – Culiacán, Sinaloa: Enfrentamientos violentos debido a las disputas internas del cártel, coincidiendo con el aniversario del primer "Culiacanazo".
  6. 19 de enero de 2025 – Culiacán, Sinaloa: Asesinato de menores y otros hechos violentos que desataron la indignación social.
  7. Febrero de 2025 – Culiacán, Sinaloa: Continúa la violencia interna del cártel, con efectos directos sobre la vida cotidiana y la economía local.

Impacto en el Sector Inmobiliario:

Estos eventos generan una percepción de inseguridad, lo que afecta directamente a las decisiones de compra y puede alterar el comportamiento del mercado inmobiliario. Factores como caos social, bloqueos de carreteras, miedo generalizado y desconfianza en las autoridades pueden disminuir la demanda de propiedades en momentos de violencia intensa.

Comparativa Anual:¶

A continuación, analizaremos las ventas mensuales de bienes inmuebles desde el 2019 hasta la fecha, correlacionando estos datos con los eventos violentos más importantes, para evaluar cómo las fluctuaciones de seguridad impactan en el comportamiento del mercado. La intención es identificar patrones en las ventas que coincidan con los picos de violencia y analizar si estos eventos provocaron una disminución en las transacciones durante los períodos de mayor incertidumbre.

Conclusión:

11. Conclusiones y Recomendaciones¶

Bibliografias¶

Secretaría de Turismo. (s.f.). Actividades Aeroportuarias. DataTur. Recuperado el 13 de febrero de 2025, de https://www.datatur.sectur.gob.mx/SitePages/TrasnAerea.aspx

Secretaría de Turismo. (s.f.). Visitantes por Nacionalidad. DataTur. Recuperado el 13 de febrero de 2025, de https://datatur.sectur.gob.mx/SitePages/Visitantes%20por%20Nacionalidad.aspx

Gobierno de México. (2024). Demanda 2024. Secretaría de Turismo. Recuperado el 13 de febrero de 2025, de https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/895016/Deamanda_2024.pdf

Periódico Oficial del Estado de Sinaloa. (n.d.). Ley de Hacienda Municipal del Estado de Sinaloa. Recuperado de https://www.periodicooficialsinaloa.gob.mx/

Gobierno Municipal de Mazatlán. (n.d.). Portal Fiscal del Municipio de Mazatlán. Recuperado de https://www.mazatlan.gob.mx/portal-fiscal/

Ayuntamiento de Mazatlán. (2023). Acuerdo de reformas fiscales 2023: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). Recuperado de https://www.mazatlan.gob.mx/